新房3000套,二手房4000套,这个7月嘉兴爆卖了7000套!

2020-08-04 16:06 嘉论理财
据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示,2020年7月嘉兴市本级商品房共成交3701套,面积41.46万方;成交住宅3163套,面积38.28万方;成交商业用房181套,面积1.11万方;成交办公用房76套,面积1.39万方;成交其他用房281套,面积0.68万方。

  7月住宅成交下滑 但创下历史同期新高

  先来回顾下嘉兴7月的新房成交情况

  据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示,2020年7月嘉兴市本级商品房共成交3701套,面积41.46万方;成交住宅3163套,面积38.28万方;成交商业用房181套,面积1.11万方;成交办公用房76套,面积1.39万方;成交其他用房281套,面积0.68万方。

  当月成交备案超过100套的楼盘有悦琅园、静和里、白鹭别院、环萃园璞悦湖畔、绿禾名邸、锦麟澜湾、君望里、云悦里上湖轩、云庭雅居、静安里等。其中悦琅园以224套的成交量夺得当月销冠。静和里和白鹭别院分以206套和185套成交量并列第二。

  从成交来看,7月比起6月多有不如,新房成交下滑了31.6%。

  楼市凉了?

  那倒不是。7月成交量的下滑,跟市场供应偏紧有关系。在6月供应攀上超5000套后,7月迅速下滑到2000套水平,降幅超过一半以上。

  再来看下7月的供应,中上旬仅有两张证,一个是阳光小区的现房,一个是风荷九里的预售,两个加在一起仅仅只有一百套出头的量。而7月供应的大部队都出现在7月下旬,从20号到30号,一共产生了11张证,共2067套,占到7月供应的95.2%。

  也就是说,这些预售,最快也要到7月底8月初才能入市消化。这些成交量大部分都要反映在8月的成交中。7月成交量的下滑也就理所当然了。

  而对比历史同期,往年的7、8月份,一直都是楼市的淡季,住宅成交量实属一般。而今年暴起的行情,使得淡季不淡。尽管相比6月住宅成交量有所下滑,但是在历史同期,7月的住宅成交量依然创下了历史同期第二的好成绩,这个成绩还略好于去年同期。

  二手房从成交攀上高峰

  7月最令人意外的当属二手房成交。

  从官方公布的数据看,7月嘉兴市本级二手房市场成交4100套,几乎超过新房的3163套一千套。而6月的情况正好反过来,二手房跟新房差了近1400套的成交量。

  从成交走势上看,今年的特殊环境里,在经历年初的短暂低潮后,新房、二手房都是一个上扬的态势。稍有不同的是,新房在6月迎来一轮爆发,增长超过一倍。而到了7月则有了一个明显的下滑。

  而二手房的整个走势,非常稳健,逐月增长,并终于在7月攀上了成交的高峰。4100套的成交量,不但超过了新房,同时也创下了近几年成交量的新高。

  二手房成交缘何火爆

  二手房成交相比新房,隐蔽,多元,复杂,很难获取到市场的全貌。不过有一点可以确定的是,今年的二手房市场,确实比往年来得火爆些。

  2019年嘉兴二手房月均成交量在1749套。而到了2020年,到目前为止,月均成交量则来到了2117套。这期间是有受到疫情影响的,但在这个前提下,依然高过去年,可见今年二手房市场确实有一个比较明显的市场上升。

  和新房比较的话,2020年至今,新房月均成交量在2043套,显然二手房的月均成交水平还在新房以上。这在近几年的市场中是十分罕见的。毕竟大家都知道新房热,但没想到二手房的市场活跃并不比新房差。

  我们尝试着窥测下二手房市场火爆的一些原因。

  新房市场火爆带热二手房

  从2017年嘉兴房价大幅上涨开始,新房市场基本呈现热半年冷半年的态势,总体上房价一直是在稳步上升中。房价上涨的驱动,让一二手房市场都有一个向前的动力。

  而今年5月起,嘉兴新房市场再度火爆。这也在一定程度上带动了二手房市场。特别是由于新房市场上僧多粥少,买房光有钱已经不够,又到了动用关系,拼人脉拼资源的时候。导致部分购房者迫于房价上涨的压力转向二手房。

  一二手房价格差距缩小

  由于限价的存在,一二手房之间存在一个明显的剪刀差。这个剪刀差的存在,使得二手房交易并不如新房那么活跃。

  但随着新房价格逐年上涨,尤其今年以来的一波热,使得一二手房的价格大幅缩小。以现在嘉兴新房市场来说,主流地段毛坯备案价在15000元/㎡左右,加上车位(1-2个),房价已来到17000-19000元/㎡的区间,部分已逼近两万。而精装修项目,房价已基本达到两万以上。

  这个价格和二手房价格已经十分接近,两者的价差大大缩小。在嘉兴主城,房价不到两万的二手房大把存在(不含老破小)。新房的价格优势在持续削弱,二手房重新得到审视。

  公民同招抬高二手房价值

  买二手房的主力是真正的“刚需”:居住、读书、落户等现实原因。每年有大量的学区房、老破小交易,都和读书有关。

  而今年嘉兴正式推行公民同招。公民同招的推出,特别是民办学校摇号招生,使得部分家庭读民办学校并不再稳妥,必需要留一手优质公办学校的准备。

  嘉兴现阶段的公民同招并不是真正意义上的公民同招,依然给予了民办较大的空间,而一旦真正实行公民同招,公办学校的地位将进一步提升,相对应的,优质公办学校的学区房自然而然价值也就水涨船高。

  该买新房还是二手房?

  其实一二手房分野很明显,期房图的是一个未来的发展和增值的潜力,对居住并不是很急,投资属性更重一点。

  二手房看得见摸得着,大部分配套成熟,图的是现实需要:居住、读书等。增值潜力上不如新房,但胜在拿房快。很多热门学区房对于落户有年限要求,提早部署也是很有必要的。


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